相较于住宅，商住房原本是个冷门，但现在爆了冷门！

自通州首开商住限购先例之后，一线城市就开始屡出商住限购的传闻，的确让人有些不可思议。

1｜小媳妇待遇

商住房与住宅在土地出让前原本没啥不同，只是在政府进行土地出让时给了他们不同的身份，由此也造成了两者之间的差异，也就有了后来各自不同的命运。

虽然都是用来住，但商住房历来就受到住宅的欺负：

土地产权只有40年到50年，比住宅的70年产权缩短的可不止一点点；

电价、水价、物业费等都是商业标准，换句话说居住成本高出许多，就连上网费都受欺负；

与住宅动辄税费减免相比，它享受的是3%契税、5%增值税、20%交易差额税；

同样去购房贷款，商住房不仅不能使用公积金贷款，且商业贷款贷款首付不低于50%，且上浮10%和10年限期；

商住房是不给落户资格的，也享受不到周边的教育资源。

看到没，因为身份不同，商住房简直就成了受尽欺负的小媳妇。在过去这些年，住宅受尽百般恩宠，身价蹭蹭蹭的上涨，即使限购限贷也阻挡不了人们对住宅的喜爱。

喜爱过度便是偏执，偏执往往伴随着狂热的。

2｜住宅的备胎

近来，住宅用地在土拍市场大放异彩，楼板价屡屡拍出天价，单价地王、总价地王、区域地王。总之，去年流行销冠，今年盛行地王，去年的销冠还没今年地王的楼板价高。

倘若这些是个案，那是拿地开发商的风险；而倘若是个主流，那就是整个行业的风险了。

风险背后，就是避险。恰好，商住房崛起了！

商住房的崛起，起初并非住宅的风险。相反的，却因住宅的限购。

北京，京籍单身限购1套，京籍家庭限制2套以内，非京籍连续5年社保限购1套；

上海，沪籍单身限购1套，沪籍家庭限制2套以内，非沪籍单身无资格，非户籍连续5年社保限购1套。

在住宅如此严苛的限购下，不限购的商住房成了人们被限购后的备胎。

3｜市场逆袭者

商住房，从做住宅的备胎开始崛起，似乎又不安心于备胎。如今的商住房，正全面赶超住宅。

去年，北京商住房成交量同比大涨71.69%；成交金额则是暴涨.69%；而成交均价亦是同比上涨32.56%，所有增长数据全面碾压住宅。

而到了今年，北京商住房已经取代住宅，成为北京新房市场的主力。在北京，商住房似乎有点翻身做正房的架势了。

不仅如此，商住房在北京实在是太过火爆了，通州被迫出台了商住房限购政策，门头沟则直接禁止了商住项目的网签。目前更愈演愈烈的是北京或将在全市出台商住房限购政策。

在上海，商住房原本就没有北京多，而新政出台后，商住房则出现了井喷之势，几乎所有新开盘的商住项目均是被抢购一空。而有关于上海商住限购之风也渐渐吹起，商住都要限购了，想想都可怕！

4｜商住房的逻辑

从受欺负的小媳妇，逆袭成为楼市成交的主力，商住房的翻身逻辑是怎样的呢？对于商住房的购买者他们又是基于怎样的考量呢？

住宅限购

不得不说，倘若没有住宅的限购，商住房不会这么火。住宅限购让购房资格成为稀缺品，也让商住房这个备胎有了火的机会。

当前宅地土拍的疯狂更是为商住房煽风点火，而不动产权证取代房产证，打破了使用年限差异，也为商住房增添了一把火。

价格优势

商住房相较于住宅，最大的优点在于价格低。据小田对上海中环内的商住房调研，商住房售价大概维持在同地段住宅的70%左右。此外，商住房的单套面积普遍也小于住宅，由此总价就低出许多。

在中环内，基本已经找不到总价低于千万的住宅，只剩下总价在7、8百万以内的商住房，正好补足了这个总价段。

资金优势

以往，商住房的贷款是短板，商业贷款只能贷到50%。但根据上海的限购政策，非普通二套房的首付比例是70%，换句话说，购买商住房动用的自有资金比住宅更低。

同样一套万的房子，商住房只要万就够了，而住宅则需要万的自有资金，而其中的资金杠杆优势自不言说。

此外，购买商住房不占用购房资格，这同样是个不容小觑的优势。

5｜说个商住房创新

看到别人都在买商住房，是不是自己也有心思跑跑盘，真相告诉你，商住房在上海这样的城市也已经是稀缺品了。

翻看上海中环内的楼市地图，你会发现商住房比住宅还稀少，市场







































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