宁波地产新观察

买房路上好帮手

（图片来自网络）

近日，余姚收获了一个新的利好，那就是省政府批复设立四明山省级旅游度假区。规划总面积40.44平方公里，投资总额.40万元，自年起至年，规划期限10年。度假区将以“一心、一带、二区”的空间设想构筑，通过众多特色项目的建设完善度假区的旅游功能。

大家一起来走进余姚，分析一下这块片区的区域价值。

戳下方音频，收听本期节目↓↓↓

壹

（图片来自网络）

余姚位于杭甬大通道之间，杭州到宁波，必经余姚。余姚到宁波市区只需要半个小时。在周边居民眼里，余姚是假日短途游的一个首选去处。花上1-3天，和家人驱车到四明山乘乘凉，再品品当季的特产杨梅，领略一下河姆渡遗址的精深，身心都会被江南景致的温柔所洗礼。

《余姚市域总体规划（-）》在产业、交通、历史文化等方面都对未来的余姚做出了详细的规划。中心城区总体布局形成“双核双城”的城市发展结构。北部新城核心依托“互联网+”和先导型产业，成为带动城市向北发展和提升区域竞争力的主要功能平台；老城核心打造集行政办公、商业休闲、科研教育等功能于一体的综合性服务核心。“双城”中主城区以功能整合和提升完善为主，提升宜居环境品质；姚北副城依托梁周线形成姚北副城服务中心，东西两翼以产业功能为主，是未来城市产业发展和人口集聚的重要平台。

（图片来自网络）

产业布局上讲，计划一、二产业联动发展，规划大量优质配套设施。第一产业形成“一环两翼两区”的空间发展格局。第二产业形成“一圈一带二组团”的空间发展格局。包括中心城区内各工业功能区的“城区都市工业圈”，着力打造特色鲜明、功能完善的都市型、综合型现代化工业集聚区；“沿杭州湾产业带”着力打造布局合理、资源集约的低碳发展示范集聚区；“姚东、姚西组团”引进高新技术项目，推进传统产业升级，向现代产业集群转型。

交通方面，计划构建高效、便捷交通体系，加强与周边地区的联系。杭州湾跨海大桥连接线—四明山高速、余慈城际高速，杭甬高速和杭甬高速复线，国、省干道、快速路和干线公路，形成“十一纵十三横二连二通道”的市域主干公路网格局；新增杭甬城际铁路和甬嘉城际铁路通道；设置轨道交通线2条，加强余姚与宁波、慈溪、杭州湾新区的联系；衔接宁波—舟山港的水上运输干线通道，促进海运发展。

贰

（图片来自网络）

从余姚的规划方案来看，我们不难发现，全面但缺乏重点，这不禁让人对余姚片区的发展产生诸多疑问。事实上，余姚的楼市也面临着不少的挑战。

经济面上，从近10年的GDP走势来看，GDP增长率呈下降趋势，从年12.8%降到了年的6.5%，直到去年有所回升，环比增长13.1%，才让大家看到了余姚的发展潜力。

消费习惯上，余姚本地人对片区的发展认同有待提高，消费外溢的现象比较明显。当地人虽然藏富于民，但更愿意来宁波甚至上海去消费，而对于本土的消费却热度不高，这对当地的经济发展产生了一定的影响。

（余姚的历年房价趋势分布图）

最后再来看楼市，由于历史遗留问题，余姚的楼市目前还存在着库存高、房价涨不上去的问题。主要原因是年前后，余姚的楼市迎来爆发期，成交均价一度从年的约元/平涨到年的约元/平，大批房企包括个人涌入地产行业，导致供应过太大，发展过剩，在经历了年约元/平的高峰后迎来了下跌。至今余姚的房价依然徘徊在约-元/平之间。

不过，从上面的分析中，我们依然可以看到余姚的发展潜力。例如，GDP虽然前几年还处于下行通道，但在去年却出现了增速13.1%的成绩，位列百强县全国排名第19，浙江县级市排名第4位。

不仅如此，从地块性价比来看，余姚的优势也较明显。余姚有16宗土地拍卖，其中有11宗包含住宅用地。最惹人注目的莫过于去年六月，余姚梨洲街道的四宗宅地的出让。在第一宗就拍出了元/平的楼面价后，之后的三宗，最高竞价轮次达轮，最高楼面价达/平。事实上，年余姚的土地成交楼面均价基本维持在元/平左右，于百强县的身份来看，性价比更是突显。品质房企纷纷来余姚积极拿地，也让大家对未来余姚的项目更具期待。

（图片来自网络）

从余姚历年人均GDP来看，余姚一直位于浙江前列，如去年人均达到了美元，真正是藏富于民，居民的潜在消费能力是较强的。随着，近年外来开发商纷纷涌入宁波，余姚也受到了余波辐射，如蓝光等品牌房企的入驻也会给余姚当地带来更多优秀的人居作品。而政府对文化、旅游、生态、居住、产业的巨大投入和配套升级，势必将重新吸引余姚人回到本地消费。如此一来，未来房价的提升是可以预见的。

这块价值洼地的发展空间和潜力还是值得我们去期待一下。下面我们主要来看看余姚中心城区有哪些热门楼盘。

叁

中梁碧桂园·金麟府位于兰江街兰江西路南侧、开丰路东侧，建面约-平。产品为多层和高层、小高层，住宅面积有88//平，装修情况为毛坯，容积率1.8。近两周成交均价元/平，已推套，备案率96%。

项目周边有澳德乐购物广场和奥特莱斯；教育配套较好，有嘉诚幼儿园、德开小学、跃华中学、同济中学；景观资源优越，紧邻减河湿地公园；交通发达，紧邻东方红路主干道、减河西大道，距离市政府3公里。

蓝光.雍锦世家位于余姚谭家岭路和华昌路交汇处往东米，总建面9万方，整体容积率1.6，总户数户。项目5月12日首开盘，推出的产品项目为-平米小高层和洋房，高层开了5号、6号楼，共81套，已卖8、9成，总体均价00元/平。

项目位于城东路主轴线上，8分钟可上杭甬高速，同时拥有城际轻轨和高铁，交通便利。周边幼儿园、梨洲中学、余姚八中、家家福超市、菜市场，接地气的生活配套一应俱全。

恒大御澜庭项目位于兰江街道世南西路与开封路交叉口，占地平方米，建筑面积平方米，整体容积率2.2。产品主要为-平小高层，预计年底可全部交付。已推1套，整体均价元/平左右。所剩房源不多，售完不再加推。

恒大是余姚少数几个精装修的楼盘，商业配套有万达广场、四明广场，同时靠近余姚中学。作为重点规划的核心区，余姚本地人对这一地段的房子也比较青睐。

星光华府位于兰江街南兰江西路与兰馨路交叉口。建筑面积为1平方米，建筑面积1平方米，容积率2.2。产品为-平高层，已推套，备案率87%。剩余约套，均价在00-00元/平左右。

项目周边有万达广场、全民健身中心、滨江公园等配套。余姚站、余姚北站近在1.5公里内。世南西路、四明园路、与市中心紧密链接，杭甬高速、S33，出行方便快捷。教育资源丰富，有哈罗贝贝国际幼儿园（高端）、姚江小学、姚江中学、实验学校、余姚中学（省重点）。

保利乔登国际位于兰江街余姚谭家岭东路和城东路交汇处，建筑面积200平方米，产品为高层-平，精装修，容积率为2.4。已推4套，备案率66%。目前高层只剩平米以上套型，均价10元/平，售完后仅加推平以上套型。

项目是集文化、娱乐、休闲、购物、餐饮和高档住宅等功能为一体的城市综合体。余姚公交路至南头门站下即达。

你怎么看余姚的房地产市场？请大家在评论区发表个人观点。

更多精彩互动请添加地产新观察官方申请加入粉丝群

往期精彩

冷静！热的发烫的楼市背后，小心被灼伤！

5-16

7月！这里将吸引全宁波目光，现在还有“捡漏”机会吗？

5-14

万方！宁波市区宅地供应计划创新高！房价会跌吗？

5-11